房地产市场背后的供求变局

发布时间：2020-07-13 11:19:20 阅读：次来源：全毛厂家

2014年上半年，房地产市场呈现出商品房库存高企、房价下行趋势渐显、购房者观望情绪加重等态势，楼市预期和博弈态势已悄然生变。国家统计局最新发布的“2014年1～6月份全国房地产开发和销售情况”显示，全国楼市呈现量价增速双降的局面。

然而，我国房地产市场有其自身的特殊性，如税收不健全、房子的投资金融属性强等，这些因素均将对供求与价格产生深远影响。如何管理好这些因素，让房地产市场得以健康发展，也是一个现实问题。

楼市成交半年报：量价齐跌，购房者观望

1～6月份，全国商品住宅销售面积42487万平方米，同比下降7.8％，相比去年全年的17.5%下滑25.3个百分点；住宅销售额25632亿元，同比下降9.2%，与去年全年增长26.6%相比，下滑35.8个百分点。

世茂集团副总裁蔡雪梅表示，2013年之前，房地产市场高歌猛进；从今年3月份起，市场变了，发生了一个“非常快速”的跌落，目前市场仍处于下行通道。“2013年8月之后，基本上政策因素对市场的影响效果就不显著了，这是市场自发的调节过程。现在是供求结构发生了根本性的转变，由量变到质变。”

住建部政策研究中心主任秦虹指出，今年上半年全国商品房的销售面积之所以出现负增长，主要原因有三：

第一，去年同期的商品房销量基数较高。自住性需求是常数，去年卖多了，今年就卖得少。从销售总量来看，仍然是一个不低的数字。

第二，近期楼市“崩盘”论、房价将“断崖式暴跌”等不对称信息让购房者的观望情绪日益加重。

第三，信贷约束影响了购房行为的实现。今年以来，个人住房抵押贷款的收紧，使得购房者置业成本提高。一方面购买首套房不仅没有优惠利率，而且要在基准利率基础上上浮；另一方面，房贷额度紧张影响了刚需的置业需求。现在市场需求主体是刚需自住型，如果没有贷款支持，他们几乎不可能买得起房子。因此，对房地产市场影响最大的还是货币政策和货币环境。

在信贷收紧、资金压力、自住房供应等多方因素的冲击下，市场供需双方的预判转向，购房者观望情绪增加，而房企“让利跑量”心理渐占上风。

北京市大兴区的热盘保利熙悦春天，3月份开盘时被抢购，但4月中旬开盘的二期，尽管单价下降500元，仍然卖得不好。

搜房网发起的购房者心态调查显示，持币观望人数比三个月前增加了16%，近六成受访者认为房价有可能进一步下降。

据我爱我家市场研究院统计，2014年上半年，北京全市二手住宅网签量仅4.4万套，环比大跌34.4％，同比大跌53.5%，市场成交量大幅萎缩至2009年以来的最低谷。

记者调查中发现，今年前5个月，20家标杆房企的销售额不足去年全年的三成。6月以来，房企降价促销的力度明显加大，这也带动了二手房价格继续下行。由于多数买家看淡市场，二手房议价尺度明显增大。“市场上的‘拐点论’、大幅度降价促销等消息强化未来房价走低的认知，买家会加大议价幅度，确保买后‘不会被套’。”中国房地产业协会秘书长朱中一说。

库存“压力山大” 供求格局生变

新建商品住宅库存再创历史新高，市场成交继续低迷，楼市供需失衡的局面已经显现。多家国际投行认为，被过度透支的住房需求已让供给呈现出潜在过剩的苗头。

截至6月底，上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26218万平方米，环比增长2.8％，同比增长22.9％。35个城市中，有29个城市库存出现了同比增长现象。6月份，35个城市新建商品住宅存销比为18.1，这也意味着市场需要用18.1个月的时间才能消化完这些库存。而在5月份，该数值为16.4。半年业绩考核下，部分房企的打折促销力度加大，但很多购房者依然不买账，存销比仍保持震荡上行态势。

上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，6月份库存去化周期超过18个月，表明去化压力空前大，这将压制房价，预期未来几个月多数城市房价将面临下跌压力。

野村证券中国房地产行业研究主管高剑锋亦表示，第三季度或将有更多开发商降价去库存，最高可能出现同比20%的降幅。

本轮楼市遭遇的“拐点”与以往有何不同？瑞银首席经济学家汪涛认为，过去10年间，中国每隔几年就会经历一次房地产周期。但与前几轮不同，此次房地产下滑的触发因素并非调控政策收紧。“事实上，中国住房的内在供求格局已发生变化——当前的住宅建设量已超过城镇人口增长和住房改善带来的需求。由于房价下降、反腐以及理财产品和海外资产等其他投资渠道的兴起，支撑投资性需求的诸多因素也正在消退。”

也就是说，由于出现了一定程度的供求错配，中国楼市的供需格局已经生变。瑞银最新发布的报告显示，根据2010年第六次全国人口普查数据，目前中国居民的自有住房占比达85％～88%，而在城镇地区该比例约为75％～78％。城镇住房建筑面积达179亿平方米，农村达206亿平方米。这表明，不考虑住房质量的前提下，2010年时城镇和农村户均已拥有约1套住房。

克而瑞研究中心认为，随着收入上升，居民确实存在升级到更好、更大住房的需求。但问题在于，2013年中国的房地产建设量已显著高于该水平。换言之，中国房地产建设速度须在现有水平上“见顶回落”，才能消化库存，而稳定后的建设速度将低于目前水平。汪涛甚至认为，强劲的房地产投资和建设活动作为中国内需主要引擎的时代行将终结。

秦虹表示，我国房地产行业目前已进入以波动、分化和创新为主的新常态中，整个的房地产市场已从总体偏紧进入到阶段性的总体偏松、部分区域过剩的状态。从商品房销售面积和供给速度对比来看，2010年之前基本持平，2010年之后销售速度只有供给速度的50%，而解决结构问题的难度要远远大于解决总量的问题，政府和企业未来将面临巨大挑战。

事实上，由于市场分化、城市地区分化、企业分化现象日益严重，分化已成为市场未来发展趋势的关键词。

政府应在制度创新上有所作为

秦虹认为：“老百姓喜欢买房投资，而政府是在2011年之后真正开始抑制投资性需求的。一旦老百姓不能买房子投资，这些钱就随着房地产企业直接融资规模的扩大，以私募基金、房地产信托、银行理财的方式间接进入房地产行业了。过去是需求，现在变成供给。从这个角度来讲，政策大大扭转了供求关系。”

上海中原地产高级研究员龚敏表示，在此背景下，有关部门应当破除阻力，摸清家底，在推动不动产登记、房产信息联网等制度出台方面进一步有所作为。

财政部财政科学研究所所长贾康认为，我国应加快房地产税立法，以经济手段置换原有的行政“调控”，这应是楼市分化之后政府和各方互动中的重要抉择。“不过，不宜简单化地认为，房地产税一出台就能抑制房价。”

贾康建议，以家庭为单位购买首套房可考虑抵扣个税。他认为，优化个税制度设计，需强调“综合计征，分类扣除，年度结算”的改革方向，以利优化其调节社会成员收入的功能。

也有专家提出，应把按揭贷款纳入抵扣范围。虽然综合和分类结合的个税改革方向，在操作上还有不小的难度，但可以借鉴国际成熟经验，积极创造条件逐步推进。（记者郑钧天叶锋）